Η αλλαγή αυτή είναι ιδιαίτερα εμφανής στα νεότερα ακίνητα, έως 10 ετών, τα οποία μέχρι πρόσφατα αποτελούσαν το πιο περιζήτητο κομμάτι της αγοράς.

Οι ακριβές περιοχές χρειάζονται πλέον περισσότερο χρόνο για πώληση

Η Γλυφάδα αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα της αλλαγής κλίματος.

Παρά το γεγονός ότι παραμένει μία από τις πιο δημοφιλείς περιοχές της Αττικής, ο χρόνος παραμονής μιας κατοικίας στις αγγελίες έχει αυξηθεί στους 8,5 μήνες, ενώ η μέση τιμή των νεόδμητων κατοικιών κινείται κοντά στα 6.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ωστόσο, η άνοδος των τιμών έχει σχεδόν σταματήσει, καθώς σε ετήσια βάση η μεταβολή περιορίζεται μόλις στο +0,7%.

Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζει η Κηφισιά, όπου ο χρόνος πώλησης φτάνει τους 8,2 μήνες, ενώ οι τιμές στα νεότερα σπίτια διαμορφώνονται περίπου στα 5.950 ευρώ/τ.μ., παρουσιάζοντας μάλιστα οριακή υποχώρηση κατά 0,6% σε σχέση με πέρυσι.

Η αγορά φαίνεται ότι περνά από τη φάση της γενικευμένης ανόδου σε μια πιο επιλεκτική διαδικασία, όπου η σωστή τιμολόγηση αποτελεί πλέον καθοριστικό παράγοντα.

Χρόνος παραμονής κατοικιών στις αγγελίες

Η νέα τάση: άνοδος στις πιο οικονομικές περιοχές

Την ίδια στιγμή, η ζήτηση μετατοπίζεται προς περιοχές που προσφέρουν καλύτερη σχέση τιμής και ποιότητας.

Το Περιστέρι αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα. Οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 14% σε έναν χρόνο, με τη μέση τιμή να πλησιάζει τα 2.500 ευρώ/τ.μ..

Στα νεόδμητα ακίνητα έως 10 ετών, η μέση τιμή διαμορφώνεται κοντά στα 3.500 ευρώ/τ.μ., επίπεδο σημαντικά χαμηλότερο από τα νότια και βόρεια προάστια.

Ακόμη μεγαλύτερη άνοδο καταγράφει η Νέα Ιωνία, όπου οι τιμές έχουν ενισχυθεί σχεδόν 19% σε ετήσια βάση, πλησιάζοντας τα 3.000 ευρώ/τ.μ.

Η περιοχή αποτελεί πλέον έναν από τους μεγάλους κερδισμένους της αγοράς, καθώς συνδυάζει σχετικά προσιτές τιμές, πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς και εγγύτητα στο κέντρο.

Ο Γέρακας επίσης εμφανίζει ισχυρή δυναμική, με τις τιμές να έχουν αυξηθεί πάνω από 10%, φτάνοντας περίπου στα 3.400 ευρώ/τ.μ.

Οι αγοραστές γίνονται πιο απαιτητικοί

Η νέα πραγματικότητα στην αγορά κατοικίας αποτυπώνεται και στη συμπεριφορά των αγοραστών.

Μετά από χρόνια συνεχούς ανόδου των τιμών, οι υποψήφιοι αγοραστές εμφανίζονται πιο προσεκτικοί, ειδικά λόγω:

του υψηλού κόστους χρηματοδότησης,

της αβεβαιότητας στην οικονομία,

των αυξημένων τιμών στα νεόδμητα ακίνητα,

της δυσκολίας πρόσβασης για τα νέα νοικοκυριά.

Έρευνα της ψηφιακής πλατφόρμας ακινήτων Uniko δείχνει ότι η σωστή τιμολόγηση αποτελεί πλέον το βασικό κριτήριο.

Τα ακίνητα που βγαίνουν στην αγορά με ρεαλιστική τιμή έχουν 55% μεγαλύτερη πιθανότητα πώλησης, ενώ τα υπερτιμημένα ακίνητα πωλούνται πολύ δυσκολότερα.

Παράλληλα, το 92% των ακινήτων που δεν πωλούνται μέσα στους πρώτους 12 μήνες παραμένουν στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Το μήνυμα προς τους ιδιοκτήτες είναι σαφές: η περίοδος όπου κάθε ακίνητο μπορούσε να πωληθεί σε οποιαδήποτε τιμή φαίνεται να έχει ολοκληρωθεί.

Η Θεσσαλονίκη αποτελεί εξαίρεση

Σε αντίθεση με την Αθήνα, η Θεσσαλονίκη συνεχίζει να παρουσιάζει ισχυρή δυναμική.

Οι τιμές στο κέντρο της πόλης για νεότερα ακίνητα έχουν αυξηθεί κατά 12,4% σε έναν χρόνο, φτάνοντας περίπου τα 3.600 ευρώ/τ.μ.

Παράλληλα, ο χρόνος παραμονής στις αγγελίες έχει μειωθεί από περίπου 9 μήνες πέρυσι στους 7,6 μήνες σήμερα.

Στην Τούμπα, μία από τις πιο δημοφιλείς περιοχές της πόλης, ο χρόνος διάθεσης περιορίζεται στους 6,9 μήνες.

Η λειτουργία και επέκταση του μετρό, η αυξημένη προσέλκυση ξένων αγοραστών και η γενικότερη αναβάθμιση της πόλης λειτουργούν υποστηρικτικά για τη ζήτηση.

Περιφέρεια: Μεγαλύτεροι χρόνοι πώλησης

Στα μεγάλα αστικά κέντρα της Περιφέρειας, η εικόνα είναι πιο μικτή.

Το Ηράκλειο καταγράφει τον μεγαλύτερο χρόνο παραμονής, πάνω από 8,5 μήνες για νεόδμητες κατοικίες, ενώ οι τιμές ξεπερνούν πλέον τα 3.700 ευρώ/τ.μ.

Στην Πάτρα, τον Βόλο και τα Ιωάννινα οι χρόνοι πώλησης κινούνται μεταξύ 7,4 και 7,7 μηνών.

Τα Ιωάννινα αποτελούν εξαίρεση, καθώς οι τιμές έχουν αρχίσει να υποχωρούν, με πτώση περίπου 4,3% σε ετήσια βάση, κάτω από τα 2.800 ευρώ/τ.μ.

Συμπέρασμα: Η αγορά περνά σε φάση ωρίμανσης

Η ελληνική αγορά ακινήτων δεν βρίσκεται σε φάση κατάρρευσης, αλλά σε μια περίοδο μετάβασης.

Μετά την εκρηκτική άνοδο από το 2018 και μετά, η αγορά περνά σε πιο ώριμη φάση όπου:

οι αγοραστές αξιολογούν περισσότερο την αξία,

οι υπερβολικές αποτιμήσεις δυσκολεύονται να επιβεβαιωθούν,

οι οικονομικότερες περιοχές κερδίζουν μερίδιο,

η σωστή τιμολόγηση γίνεται καθοριστικός παράγοντας.

Η εποχή όπου «όλα τα ακίνητα πωλούνταν εύκολα» φαίνεται να δίνει τη θέση της σε μια πιο επιλεκτική αγορά, όπου η τοποθεσία, η ποιότητα και κυρίως η τιμή θα καθορίζουν τους μεγάλους κερδισμένους και χαμένους.